"분명 3주택자인데"... 이런 경우엔 양도소득세 중과세 적용 안된다고? [머니 탐구생활] <40>

# A씨는 30여년간 보유, 거주하던 주택을 매도했다. 양도세는 1주택자 기준으로 신고해 납부했다. 그런데 이후 과세당국에서 다주택자에 해당한다며 양도소득세 8억여 원을 부과했다. 주택 매도 당시 잔금을 모두 받기 전에 이사할 집과 장기임대주택용 2채를 매입한 것이 화근이었다. A씨는 세금을 내야 할까요?

장기간 보유하며 거주하던 주택을 매도하기 전 투기 목적 없이 일시적으로 다주택자가 됐다면 양도소득세를 중과할 수 없다는 법원의 판단이 나왔습니다.

서울행정법원 행정2부는 사망한 A씨의 유족이 세무서를 상대로 낸 ‘양도세 중과처분 취소 소송’에서 유족에게 최근 승소 판결을 내렸습니다.

사안은 이렇습니다. A씨는 서울 마포의 주택(종전주택)을 1985년에 구입해 살다가 2018년 22억 원에 매도했습니다. A씨는 자신이 1주택자라고 생각하고 장기보유특별공제 등을 적용해 양도소득세로 6000만 원을 신고하고 납부했습니다.

그런데 A씨는 주택 매매 잔금을 완전히 수령하기 전에 이사 갈 새집(대체주택)과 장기임대주택용 주택 등 2채를 매입했습니다. 잔금 수령 전 일시적으로 3주택자가 된 것이지요.

2021년 관할 세무서는 A씨가 잔금을 수령한 종전주택 양도 시점에는 1세대 3주택에 해당한다며 3주택자에 해당하는 중과세율을 적용해 양도세를 8억 원 부과했습니다. A씨 자녀들에게는 청천벽력과 같은 일이 일어난 것이지요.

A씨 자녀들은 1세대 3주택이었던 기간이 23일뿐이었고, 투기의 목적이 없었다며 ‘양도세 중과 처분 최소’ 소송을 제기했습니다.

행정법원은 최근 “A씨가 이사 시기 등 조건이 맞는 대체주택을 매수하는 과정에서 2개 주택의 소유권을 일시적으로 함께 보유한 것으로 보이는데 이는 주택 거래의 현실에 비춰봤을 때 흔히 발생할 수 있다”며 양도세를 중과할 수 없는 사정이 인정된다고 판결했습니다.

앞서 대법원은 2014년 일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 사람이 다른 주택(대체주택)을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고 2주택을 소유하게 된 경우 일반주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 해당하지 않는다고 보아 양도세를 중과할 수 없다는 판결을 내렸습니다.

대법원은 판결에서 “장기임대주택을 제외하고 2주택을 소유하게 되었더라도 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로, 거주자에게 투기 목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전 주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택 거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수는 없다”고 이유를 밝혔습니다.

판결은 이렇습니다만 매도한 주택의 잔금수령 전에 새로 2주택을 매수해도 1주택으로 인정받을 수 있는 것은 아닙니다. 판결문에 언급된 것처럼 특별한 사정이 있는 경우에만 인정되므로 예상치 못한 세금 폭탄을 맞지 않으려면 주택의 매도와 매수는 순서를 잘 지켜야 합니다.

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