최저 3%대... 금리 저렴해 대출창구 불난 특례보금자리론 [머니 탐구생활] <20>

# 30대 중반 신혼인 A씨는 2년 전 대출을 동원해 내집을 마련한 일명 ‘영끌족’이다. 주택 구입 시에는 대출금리가 낮아 원리금 상환에 어려움이 없었지만 기준금리가 급속 인상되면서 변동금리로 빌린 이자가 빠르게 늘었다. 이자 부담은 눈덩이처럼 불어났다. 금리가 비싸다고 당장 원금을 상환할 처지가 못 되는 A씨는 좀 더 금리가 낮은 대출상품으로 갈아타보려고 하는데 방법이 없을까.

대출을 동원해 내집을 마련한 사람들의 이자 부담이 빠르게 증가하고 있습니다.

올해 초 연 8%를 넘던 주택담보대출(주담대) 최고금리는 정부의 개입으로 7% 초중반대로 내려왔지만 1~2년 전과 비교하면 여전히 2배 정도 높은 수준입니다.

금리가 본격적으로 오르기 전 4억원을 연리 3.5%(30년 만기, 원리금균등상환)로 빌린 경우 대출금의 순수 이자 부담은 월 117만원(연간 1400만원), 원금을 합친 원리금 상환액은 월 179만원 정도였습니다.

그러나 대출금리가 연 7%가 되면서 월이자는 약 233만원(연간 2800만원)으로 2배 늘어났습니다. 원금까지 더하면 은행에 매월 266만원을 갚아야 합니다. 연간 원리금 상환액이 3192만원으로, 웬만한 30대 직장인의 세후 연봉에 육박합니다. 월급을 거의 다 은행에 내야 하는 셈입니다.

정부는 서민과 실수요자를 돕기 위해 최저금리 3% 대(고정금리)인 특례보금자리론을 출시, 지난달 30일부터 신청받기 시작했습니다. 금리가 낮아 실수요자의 관심이 뜨겁습니다.

특례보금자리론은 주택가격 9억원 이하에 한해 소득제한 없이 최대 5억원까지 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 없이 대출이 가능한 대출상품입니다. 이 상품은 정책금융상품으로 1년간 한시 운영합니다. 1년간 공급할 특례보금자리론 규모는 약 40조원입니다.

특례보금자리론의 대출금리는 우대형 4.65~4.95%와 일반형 4.75~5.05%입니다. 여기에 최대 0.9% 내에서 금리우대를 별도로 적용받으면 3%대 대출도 가능합니다.

지원대상 주택 가격은 9억원 이하입니다. 가격은 KB국민은행 시세를 기준으로 적용합니다. 기존 보금자리론(7000만원 이하)과 달리 소득제한은 없습니다. 다만 우대금리 적용 등을 위해서는 본인 및 배우자의 소득자료 증빙이 필요합니다.

대출은 주택 구입 자금으로 쓰거나, 기존 주담대를 상환하거나, 임차보증금 반환에 사용하거나 다양한 용도로 가능합니다.

즉 무주택자의 경우 주택 구입 용도, 1주택자의 경우 기존 대출을 상환하는 목적으로도 대출이 가능합니다. 대체 취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 2년 이내 처분하는 것을 조건으로 대출이 가능합니다.

최대 5억원 이내에서 대출받을 수 있습니다. 주택담보대출비율(LTV)는 최대 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용합니다.

대출 만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 만기의 6가지로 다양하게 선택할 수 있습니다. 40년 만기는 만39세 이하 또는 신혼부부, 50년 만기는 만 34세 이하 또는 신혼부부만 해당됩니다.

기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우에는 중도상환수수료를 면제해줄 예정입니다. 기존 주담대 중도상환 수수료를 면제받으려면 주택금융공사 홈페이지, 모바일 앱에서 ’특례보금자리론 승인 내역 확인서‘를 발급하여 기존 대출금융기관에 제출하면 됩니다.

대신 조건은 대출기간 1주택 유지 요건이 엄격히 적용됩니다. 따라서 추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기할 필요가 있습니다.

대출은 한국주택금융공사 홈페이지 및 스마트주택금융앱을 통해 신청이 가능합니다. 오프라인 접수처인 SC제일은행에서도 신청 가능합니다.

<다음은 금융위원회가 제공한 특례보금자리론 10문10답입니다>

Q1. 특례보금자리론, 어떤 정책금융 상품인가요?

- 특례보금자리론이란 금리상승기 서민주택 실수요층이 이자 상승 불안 없이 다양한 용도의 저금리 자금을 이용하도록 지원하는 정책금융 상품입니다. 대상 주택가격은 9억원 이하, 소득제한 없이 최대 5억원까지 LTV·DTI 한도 안에서 이용 가능합니다.

- (LTV) 최대 70% (생애최초 주택구입자: 80%) 내에서만 취급됩니다.

- (DTI) 최대 60% 내에서만 대출이 취급됩니다.(단, DSR 미적용)

- 특례보금자리론으로 시중 주택담보대출 금리보다 낮은 고정금리 대출을 장기간 이용 가능합니다. (최장 50년)

- 내집마련·기존대출 상환전세금 반환 등 다양한 용도로 활용이 가능합니다. 사회적 배려가 필요한 계층을 보다 두텁게 지원합니다.

Q2. 1년간 한시적으로 운영하는 이유는 뭔가요?

- 금리상승기 서민·실수요층의 금리불안 해소 등을 위해 장기간 저금리 등 높은 혜택을 적용하는 우대지원 프로그램인 만큼, 우선 1년간 한시적으로 운영할 예정입니다. 향후 시중금리·자금상황, 가계부채 추이, 서민·실수요층 주거안정 상황 등을 보아가며 운영기간 연장여부 등을 검토해 나갈 계획입니다. 심사 등을 거쳐 대출신청일로부터 30일 이후 대출실행이 가능합니다.

Q3. 하나의 주택을 구입하면서 디딤돌 대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수도 있나요?

- 두 상품의 지원 요건을 모두 충족한 경우 함께 이용 가능합니다. 상대적으로 대출금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도까지 대출이 이뤄지고, 한도가 부족한 경우 특례보금자리론을 나머지 필요금액만큼 신청하여 지원 받을 수 있습니다.

- 일반차주 2.5억원, 생애최초주택구입 3억원, 신혼가구 4억원 한도

Q4. 주택가격 판단 기준은 어떻게 되나요?

- 시세가 있는 아파트는 ① KB시세 > ② 한국부동산원 시세 > ③ 주택공시가격> ④ 감정평가액 순으로 적용합니다.

- 시세 및 공시가격이 없는 신축 아파트는 ① 분양가액을 적용하되, 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우 ② 감정평가액을 적용합니다. 규제지역이거나 분양계약서(또는 입주자모집공고문) 상 300세대 미만 또는 대출실행일이 (임시)사용승인일로부터 6개월을 초과한 경우

- 아파트 외 연립주택, 다세대주택, 단독주택은 ① 주택공시가격 > ② 감정평가액 순으로 적용하되, 차주가 원할 경우 감정평가액 적용이 가능합니다.

- 오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 ’주택법‘상 주택이 아닌 준주택은 특례보금자리론 이용이 불가능합니다.

Q5. 담보주택 외에 분양권, 입주권을 가지고 있는 경우에도 이용 가능한가요?

- 분양권조합원 입주권도 보유주택 수에 포함되어 특례보금자리론 이용이 원칙적으로 불가하나, 구입 용도에 한하여 2년 이내 처분하는 조건으로 이용 가능합니다.

Q6. 대출 받은 후 추가로 구입할 수도 있나요?

- 특례보금자리론 대출 실행 이후 추가주택 취득은 금지됩니다. 추가주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 하며, 해당 기한 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리되고, 3년간 보금자리론 이용이 불가능합니다.

Q7. 부부 모두 소득증빙을 해야하나요?

- 차주 본인의 소득증빙만으로도 대출 이용이 가능합니다. 다만, 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득증빙이 필요합니다.

Q8. 실직 중인 경우에도 이용 가능한가요?

- 폐업 또는 실직의 경우는 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정하여 대출 심사가 가능하고, 휴직자는 휴직 직전의 연간 소득으로 심사합니다.

Q9. 대출신청 시점과 실행 시점의 금리가 다를 경우에는 어떤 금리가 적용되나요?

- 대출신청 시점과 실행 시점의 대출 기본금리 중 더 낮은 금리를 적용하며, 우대금리는 대출신청일(단, 주택가격은 대출승인일)을 기준으로 판단합니다.

Q10. 대출실행 이후 주택가격이 떨어져서 우대금리 요건을 만족하는 경우 우대금리 적용이 가능한가요?

- 예를 들어 대출 실행시 주택가격 6억5000만 원에서 이후 6억원 이하로 하락시 주택가격 적용의 판단시점은 대출승인일을 적용하므로, 대출실행 이후 주택가격 우대요건인 6억 이하로 하락하더라도 우대금리는 적용되지 않습니다.

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