9억원대 아파트 분양받을 때 내 돈은 과연 얼마나 필요할까

집값이 튀면서 청약 당첨만 되면 '로또'라는 인식이 퍼지고 있다. 하지만 무조건 청약에 넣어보자는 생각은 금물이다. KB부동산의 도움말로 청약 당첨 이후 짚어야 할 것은 무엇인지, 자금 조달 방법은 무엇이 있는지 알아보자.

계약금은 미리 준비

당첨 사실 확인 후 구입을 결정했다면, 계약서 작성과 계약금 납부가 진행된다. 계약금은 보통 분양가의 10~20%에 해당하는 금액이다.

9억원 아파트를 분양받는다고 치면, 계약금을 최대 1억8000만원 납부해야 한다. 계약금은 해당 물건으로 대출이 안 되기에 자신이 지닌 자금으로 지불해야 한다. 청약 전에 미리 자금을 확보해 두는 게 안전하다.

중도금은 대출로 해결하는 경우가 많다.

그런데 대출 한도가 생각보다 적게 나오거나, 중도금 일체 대출이 막히는 등 문제가 발생할 수도 있다. 그래서 청약 당첨이 되면, 바로 중도금 대출 가능 여부를 확인해야 한다.

중도금 대출을 받아도 자금 조달이 쉬운 건 아니다. 중도금은 보통 분양가의 60%를 6번에 나눠서 지급한다. 4~5개월 주기로 중도금 납부가 이뤄진다.

조정대상지역의 분양가 9억원인 아파트를 분양받는다면, 중도금을 4~5개월에 한 번씩 9000만원을 내야 한다.

그럼 조정대상지역의 9억원 아파트를 분양받을 때 필요한 자금은 얼마나 될까. 중도금 대출은 조정대상지역의 경우 LTV(담보인정비율)가 50%이니 그 대출금으로 중도금을 내면 된다. 그런데 대출금으로도 중도금을 다 낼 수 없다면 어떻게 해야 할까.

이런 때는 연체를 하는 방법도 있다. '연체하면 계약 해지 되는 거 아닌가'라는 궁금증이 생길 수 있지만 아니다. 중도금 연체는 3회 이상 해야 계약이 해지된다. 1회 정도 연체하는 방법으로 자금 부담을 줄일 수 있다. 1회 중도금 연체를 하고 연체 이자를 내면서 잔금일까지 기다린 다음 잔금 대출을 받아 중도금 대출 밀린 것을 갚으면 된다.

조정대상지역의 잔금 대출도 LTV는 50%다. 중도금 대출 기준과 동일하다. 그런데 눈여겨볼 점이 있다. 중도금 대출은 분양가 기준으로 50%이지만, 잔금 대출은 주택담보대출이기에 시세 대비 50%라는 것이다.

따라서 잔금 대출을 받을 때 입주할 아파트가 시세 14억원까지 올랐다면, 최대 6억원의 잔금 대출이 가능할 수도 있다(조정대상지역 LTV 9억원까지 50%, 9억원 초과분 30% 적용, 총부채원리금상환비율(DSR) 등 기타 대출 규제 미적용 시).

물론 이 셈법에는 9억원에 분양받은 아파트가 14억원까지 시세 상승을 달성해야 한다는 전제가 붙는다. 그리고 개인 소득 기준이나 기타 신용대출 등의 조건을 제외하고 계산한 것이라 대출 한도는 개인별로 다를 수 있다.

그렇다고 너무 집값이 올라도 안된다. 투기과열지구는 시세 15억원 이상이 되면, 대출이 불가하기 때문이다.

잔금 대출 한도가 잘 나오기 위해선 우선 신용대출은 개인별로 각 1억원 미만으로 유지하는 것이 유리하다. 신용대출은 1억원부터 DSR 규제 대상이 되기 때문이다.

두 번째로 주택담보대출은 부부 공동으로 진행하는 것이 좋다. 부부의 소득을 합산하기에 소득이 높아져 DSR 수치를 조금이라도 낮출 수 있다.

세 번째로 마이너스 통장이 있다면, 그 한도를 줄이거나 없애는 것이 도움이 된다. 마이너스 통장도 DSR 산정 시 한도만큼 수치가 잡히기에 미리 정리하는 게 현명하다.

다음으로 주택담보대출 상환기간을 늘려 DSR을 낮추는 방법도 있다. 물론 상환기간만큼 이자 부담이 있지만, DSR 수치가 낮아진다는 장점이 있다.