부동산 거래 시 불법 건축물 피해 예방... 공인중개사의 법적 책임과 특약 활용

[대전=위키트리 양완영 기자] 부동산 거래에서 불법 건축물로 인한 피해를 예방하기 위해 공인중개사의 법적 책임과 계약서 특약 활용이 필수라는 지적이 나오고 있다. 건축물 대장과 현장 점검만으로 불법 여부를 완벽히 확인하기 어렵기 때문에, 계약서에 공인중개사의 확인 및 설명 의무를 문서로 남기는 것이 효과적인 보호 수단으로 주목받고 있다.

공인중개사는 단순한 거래 연결자에 그치지 않고, 부동산 거래의 위법성 여부를 확인하고 이를 고객에게 고지할 법적 의무가 있다. 공인중개사법에 따르면, 공인중개사는 중개의뢰인(매수인·임차인)에게 부동산의 상태, 권리관계, 법적 제한 사항 등을 성실하고 정확하게 설명해야 한다.

공인중개사법 제25조와 제26조는 중개대상물에 대한 확인 및 설명 의무를 규정하고 있다. 특히, 불법 건축물 여부를 반드시 확인한 후 이를 계약서에 명시해야 한다. 이를 어길 경우 공인중개사는 민사상 손해배상 책임은 물론, 자격정지나 등록취소, 형사처벌까지 받을 수 있다. 공인중개사법 제30조는 "공인중개사가 허위 정보 제공으로 인해 거래 당사자가 손해를 입을 경우, 손해배상 책임을 진다"고 명시하고 있으며, 이를 위반하면 1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금형에 처해질 수 있다.

부동산 거래 시 가장 확실한 불법 건축물 피해 예방 방법은 계약서에 특약 사항을 추가하는 것이다. 계약서에 "본 건물이 불법 건축물일 경우, 매도인(또는 임대인)이 모든 책임을 진다"는 조항을 삽입하면, 매수인(또는 임차인)은 불법 건축물로 인한 법적·경제적 피해를 최소화할 수 있다.

공인중개사에게 ‘불법 건축물 확인서’를 별도로 요청하는 것도 효과적인 방법이다. 이 문서에는 건축물 대장 조회 결과, 등기부 등본 확인 내용, 불법 증축 여부 등을 포함해 공인중개사의 서명을 받는 것이 중요하다. 이는 향후 법적 분쟁 발생 시 강력한 증거로 활용될 수 있다. 또한, 계약서에 "불법 건축물임이 확인될 경우, 계약을 즉시 해제하고 계약금 및 중도금을 환불한다"는 조항을 넣으면, 불법 건축물과 관련한 분쟁을 사전에 차단할 수 있다.

현행법상 공인중개사는 불법 건축물을 중개할 경우 강력한 법적 처벌을 받을 수 있다. 공인중개사법 제38조는 "공인중개사가 고의로 불법 건축물임을 숨기거나 허위 정보를 제공한 경우, 자격정지 6개월 또는 등록 취소"를 규정하고 있다. 또한, 공인중개사가 불법 건축물을 알고도 중개한 경우 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금형이 부과될 수 있다. 하지만, 실질적으로 불법 건축물을 거래하는 일부 공인중개사들이 이를 충분히 설명하지 않고 계약을 진행하는 사례가 여전히 많다. 따라서 정부 차원의 단속 강화와 함께, 공인중개사에게 불법 건축물 확인 및 설명 의무를 강화하는 법 개정이 필요하다는 목소리도 높아지고 있다.

불법 건축물 거래 피해를 방지하기 위해 부동산 거래 전 다음과 같은 절차를 철저히 거쳐야 한다. 건축물 대장을 확인해 불법 증축 여부 및 용도 위반 사항을 점검하고, 등기부 등본과 비교해 건축물 대장과 실제 등기 내용이 일치하는지 살펴봐야 한다. 현장 방문을 통해 불법 증축된 부분이 없는지 직접 확인하고, 공인중개사에게 확인서를 요청해 불법 건축물 여부를 문서화하는 것도 중요하다. 계약서에 불법 건축물로 확인될 경우 계약 해제 및 손해배상 청구가 가능하도록 특약을 삽입하는 것도 필수적인 조치다.

부동산 거래에서 불법 건축물로 인한 피해는 단순한 벌금 문제가 아니라, 부동산 가치 하락, 강제 철거, 계약 해지 등으로 이어질 수 있다. 따라서 계약 전 충분한 검토와 문서화된 증거를 확보하는 것이 가장 안전한 거래 방법이다.