경기불황, 폐업 속 권리금·원상복구 갈등…상가 임대차 분쟁 증가

[대전·세종=위키트리 양완영 기자] 최근 경제적 어려움으로 자영업자들의 폐업이 늘어나면서 상가 임대차 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 특히 권리금 반환 문제와 임차인의 원상복구 의무를 둘러싼 갈등이 주요 이슈로 떠오르고 있다. 이러한 문제는 법적 근거와 실무적 해석의 차이, 계약서 내용의 모호함 등에서 비롯된 경우가 많다.

식당을 운영하던 자영업자 A씨는 최근 가게를 폐업하며 권리금을 둘러싼 갈등을 겪었다. A씨는 새 임차인을 구해 권리금을 받고자 했으나, 임대인은 "새로운 임차인이 적합하지 않다"며 계약 체결을 거부했다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면 임대인은 정당한 사유 없이 새로운 임차인과의 계약을 거부할 수 없다. 그러나 현실에서는 임대인의 거부 사유가 정당한지 입증하기 어렵고, 이로 인해 기존 임차인이 권리금을 받을 기회를 잃는 사례가 빈번하다.

또 다른 사례로, 임차인 B씨는 계약 종료 후 임대인과 원상복구 범위를 두고 마찰을 겪었다. B씨는 임대 당시 텅 빈 상가를 임차한 후 직접 설비를 설치하고 영업을 시작했다. 계약서에는 원상복구와 관련된 특약이 없었으나, 임대인은 "임대 당시의 상태로 돌려놓아야 한다"며 설비 철거와 벽·바닥 복구를 요구했다. 반면 B씨는 "임대인이 설비를 사용할 예정이라면 철거가 불필요하다"고 주장했다. 이에 대해 임대인은 설비를 사용할 계획이 없음을 명확히 밝히며 철거를 요구, 양측의 갈등은 비용 문제로 이어졌다. 원칙적으로 임대차 계약서에 원상복구 및 철거의무의 표시가 없더라도 법적으로 임차인은 민법 제654조와 제598조에 따라 임대차 종료 후 임차물을 원상태로 반환해야 할 의무가 있다. 하지만 원상복구의 범위는 임대 당시의 상태와 임차인의 사용 방식에 따라 달라진다. 특히 임차인이 직접 설치한 설비는 원칙적으로 철거 대상이다. 임대인이 해당 설비를 사용할 의사가 없고, 원래의 텅 빈 상태로 돌려놓기를 요구한다면, 이는 임차인이 원상복구해야 할 범위로 간주된다. 다만, 판례에 따르면 정상적인 사용으로 인한 마모나 자연적 노후는 원상복구 의무에서 제외된다. 전문가들은 "임대인의 동의 없이 시설을 변경했거나, 임차인의 고의·과실로 손상이 발생한 경우 원상복구 의무가 명확히 적용된다"고 설명한다.

폐업 과정에서의 분쟁은 자영업자뿐만 아니라 임대인에게도 부담을 안긴다. 권리금 문제로 손해를 본 A씨와 설비 철거와 관련해 갈등을 겪은 B씨 모두 법적 절차의 부담과 경제적 손실을 입었다. 한편, 임대인 역시 빠르게 새로운 임차인을 유치해야 하는 상황에서 계약 종료 후 복구 작업의 지연이 부담으로 작용한다.